امروز : پنجشنبه ۱۳۹۸ بيست و يکم آذر
سامانه اطلاع رسانی و خرید و فروش برج ها و مجتمع های تجاری ایران
سامانه اطلاع رسانی و خرید و فروش برج ها و مجتمع های تجاری ایران

0912 396 7400  کارگزاری فروش - پروژه های تهران
0912 021 2159
021-88621823-4


 بلندمرتبه‌سازی ؛ ضرورتی بی‌ضابطه در کلانشهرها

تاريخ : ۱۳۹۵/۶/۲۳

به گزارش مجله«ساختمان»آغاز حرکت بلند مرتبه سازی در ایران را می توان سال 1328 هجری شمسی دانست، هرچند در سال 1341 با اتمام ساختمان پلاسکو در تقاطع خیابان فردوسی و جمهوری کنونی ساختمانی غریب در شهر خودنمایی کرد و نام اولین ساختمان بلند با اسکلت فلزی در ایران را به خود گرفت. اما دو سال بعد ساختمان تجاری ۱۳ طبقۀ آلومینیوم نیز با اسکلت فلزی در خیابان جمهوری ساخته شد که دارای دو دستگاه آسانسور نیز بود.

بلند مرتبه‌های ایران از ساختمان پلاسکو تا برج میلاد

از جمله ساختمان های شاخص بلند در تهران در سالهای دهۀ ۴۰ ، ساختمان بانک کار در خیابان حافظ بود و نخستین مجموعۀ بلندمرتبۀ مسکونی در تهران مجموعۀ بهجت آباد بود که در از سال 1343 تا 1349 سخت آن به طول انجامید. به منظور تشویق به احداث ساختمان های بلند مسکونی تدوین و تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها در سال ۱۳۴۳ آغاز شد. برای تشویق و ترغیب مالکان و صاحبان سرمایه به احداث ساختمان های بلندتر از ده طبقه مادۀ صد اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب مصوب شد و به دنبال آن ساخت مجتمع مسکونی سامان شمارۀ ۱ در ۲۰ طبقه در ضلع شمالی بلوار کشاورز در سال 1349 آغاز شد.

در دهه ۵۰ ساخت مجموعه‌های مسکونی در شمال و شمال غرب تهران رونق گرفت که محل استقرار و نوع این مجموعه‌ها حکایت از این دارد که سیاست تشویق و ترغیب بلندمرتبه سازی برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد و متوسط، حاصلی دیگر داشته و شاید مهمترین دلیل این امر گرانی قیمت تمام شدۀ ساختمان‌های بلندمرتبۀ مسکونی بود. در همین دوره تعداد زیادی ساختمان بلندمرتبه با کاربری تجاری و اداری اعم از هتل‌ها، بانک‌ها، و ساختمان‌های اداری نیز در مناطق مرکزی و شمالی تهران ساخته شد. عمده این بلندمرتبه سازی‌ها را افراد و موسسات خارجی ساختند یا در ساخت آنها دخالت داشتند.

ساختمان های بلند مسکونی ساخته شده در دو دهه ۵۰ و ۶۰ تهران را می‌توان به دو بخش تقسیم کرد؛ شهرک اکباتان، آپادانا، شهرک شهید فکوری، مجتمع های شهید چمران، امید، شهید بهشتی و غیره که با منابع مالی و مدیریت دولتی ساخته شدند و مجتمع های مسکونی کوچک‌تر مانند آ.اس.پ، آفتاب، سامان و اسکان که با سرمایه و مدیریت بخش خصوصی احداث شدند.

بلندمرتبه‌سازی اگر چه در سال‌های پیش از انقلاب، عمدتاً با هدف حرکت به سمت مدرنیزاسیون شروع شد، اما به مرور و به خصوص در سال های اخیر، به راهکاری جهت پاسخگویی به نیاز روز افزون جمعیت جوان کشور به مسکن تبدیل شد. کمبود زمین و بخصوص رشد غیر منطقی قیمت آن در سراسر کشور از یک سو، و افزایش تقاضا برای اسکان در برخی مناطق خاص کشور (خصوصاً تهران و سایر کلانشهرها)، حرکت شتابان به سمت بلند مرتبه سازی و ایجاد مجتمع های بزرگ آپارتمانی با طبقات و واحدهای بزرگ را توجیه پذیر کرد.ارائه برخی امتیازات از سوی ارگان های دولتی و بانک ها نیز،سیل سرمایه ها را به سمت سرمایه گذاری در زمینه انبوه سازی هدایت کرد.

بلندمرتبه‌سازی قوی و برنامه‌ریزی ضعیف شهری

در بسیاری از موارد، عدم تطابق نقشه‌های ساختمان با برنامه‌های کلانشهرسازی و نقشه جامع شهر، باعث بروز مشکلاتی غیر منتظره و حیرت انگیز شده است که عدم جانمایی از عمده ترین مشکلات به شمار می‌آید. به عنوان مثال می‌توان به برج‌هایی اشاره کرد که مدتی پس از اجرا و به دلیل تغییر و تحولات شهرسازی، کارکرد اولیه خود را از دست داده اند. مثلاً با احداث پل‌ها و بزرگراه‌های چند طبقه، درست در مجاورت آنها، از یک سو ساکنان طبقات فوقانی از آلودگی صوتی و شیمیایی حاصل از ترافیک بزرگراه ها و حتی دید عابران در امان نیستند و از دیگر سو، طبقات پایینی، حالت طبقات زیر زمینی را به خود گرفته و حتی از دریافت نور خورشید، محروم می‌شوند که نمونه زیادی از این قبیل ساختمان‌ها را می‌توان در اطراف پل سید خندان و بسیاری از دیگر پل‌های تهران مشاهده کرد.

نامتناسب بودن امکاناتدر ساختمان‌های بلندمرتبه

از آنجا که بلند مرتبه ها و آسمان خراش‌ها، جمعیت نسبتاً زیادی را در خود جای می‌دهند، می‌توانند به تنهایی به عنوان جوامعی کوچک شناخته شوند. طبیعتاً چنین جوامعی به طیف متنوعی از امکانات مدنی نیاز دارند که در کشورهای پیشرفته، به خوبی مورد توجه قرار می‌گیرند.امکاناتی از قبیل سالن های اجتماعات، سالن های ورزشی، کتابخانه، آمفی تئاتر، مراکز خرید و این در حالی است که در بسیاری از موارد، حتی فضا های عمومی مانند پارکینگ یا فضای سبز کافی و مناسب هم در زمان اجرای پروژه از طرح‌های اولیه حذف شده و با پرداخت جریمه به شهرداری‌ها به واحد های مسکونی تبدیل شده‌اند.

اما عوامل متععدی از جمله افزایش قیمت زمین در كشور به ویژه در كلانشهرهایی چون تهران، مشهد، تبریز، شیراز، اصفهان و کرج زمینه افزایش تمایل جهت بلندمرتبه‌سازی ساختمان‌ها را به همراه داشته است که سودآوری این سبک ساختمان‌سازی در برهه‌هایی از زمان که تورم مسکن به شدت بالا می‌رود در کنار درآمدزایی شهرداری ها از این پروژه های بلندمرتبه‌سازی که عموما همراه با تخلفات عدیده معماری و شهرسازی همراه است سوداگران و سرمایه‌گذاران را به این بازار جذاب و پر درآمد سوق می‌دهد.

برج‌ها در کلانشهر مشهد ضروری اما بی ضابطه

کلانشهر مشهد با جمعیتی بالغ بر 3 میلیون نفر ثابت و میلیون ها نفر مسافر در طول سال و با اقتصادی عمدتاً تجاری نمی‌تواند به ساخت و ساز بلندمرتبه‌ها بی‌تفاوت باشد. این امر به ویژه برای صنف‌های مختلف و مسافران در نقاط طلایی شهر که تراکم واحدهای کوچک تجاری و هتل ها معضلی جدی برای رفت و آمد و امور زیست محیطی پدید آورده، دوچندان به نظر می رسد. ایده بلندمرتبه سازی نخست به منظور بهره برداری از زمین های مرکز شهر و در پی توجه به اقتصاد شهر و پاسخگویی به نیازهای مسافران مطرح شد. استفاده فراگیر از این روش، به تدریج افزون بر کاربری های صنعتی، اداری و تجاری دامنگیر کاربری های مسکونی نیز شد و به مناطق پیرامونی شهر نیز گسترش یافت، چرا که کلانشهر مشهد با ۲۰۴ کیلومتر مربع مساحت و جمعیتی حدود 5/ 2 میلیون نفر و حضور سالانه بیش از ۲۰ میلیون زائر از داخل و یک میلیون زائر از خارج از کشور نیاز روز افزونی به مسکن و واحدهای تجاری ساختمان های بلندمرتبه داشته و دارد.

نگاهی به پروژه های بلندمرتبه سازی درمشهد 

بلندمرتبه‌سازی ؛ ضرورتی بی‌ضابطه در کلانشهرها
بلندمرتبه‌سازی ؛ ضرورتی بی‌ضابطه در کلانشهرها

کلانشهر شیراز و ساختمان های بلندمرتبه

پیشینه بلندمرتبه‌سازی در شیراز به قبل از انقلاب و ساخت مجموعه مسکونی منطقه هوایی شیراز برمی‌گردد. ساختمان‌هایی که هم اکنون حدود 50 سال قدمت دارند و ارتفاع آنها از 15 تا 18 طبقه است.

پس از آن نیز ساختمان‌های مختلفی در سالیان بعد تا به امروز در شیراز ساخته شده اند که از 15 تا 33 طبقه ارتفاع آنها متغیر است. که به تعدادی از آنها اشاره می‌شود.

بلندمرتبه‌سازی ؛ ضرورتی بی‌ضابطه در کلانشهرها

بایدها و نبایدهای بلندمرتبه‌سازی در کلانشهر تبریز

بلندمرتبه‌سازی در تبریز چندان از اصول علمی پیروی نکرده و تقریبا در تمام نقاط شهر بلندمرتبه سازی انجام شده است در حالی که به عنوان مثال در منطقه‌ای كه روی گسل قرار دارد، نمی‌توان بلند مرتبه‌سازی انجام داد و در صورت ساخت نیز باید ویلایی و تك واحدی باشند نه برج‌های چندین ده طبقه! همچنین در بافت تاریخی شهر كه بازار و تمام ابنیه فرهنگی و تاریخی در آنجا قرار دارد، نباید برج‌ها و ساختمان‌های نمای شیشه ای احداث كرد، هرچند از نظر علمی منعی نداشته باشد.

بلندمرتبه‌سازی ؛ ضرورتی بی‌ضابطه در کلانشهرها

با توجه به محدودیت های گفته شده برای رشد عرضی تبریز، بلند مرتبه سازی برای این كلانشهر نه تنها یك نیاز بلكه یك ضرورت است. به نظر کارشناسان، جنوب و جنوب شرق تبریز برای گسترش بلند مرتبه سازی مناسب است. مدیریت شهری باید با ایجاد زیر ساخت های مناسب و ایجاد امكانات رفاهی، ورزشی، فضای سبز و… مردم و انبوه سازان را به این سمت شهر كشانده و آنها را ترغیب به سرمایه گذاری و ساخت و ساز در آن مناطق كند.

اصول بلند مرتبه سازی

اگر هدف از بلند مرتبه سازی، آزاد سازی فضاهای شهری برای ایجاد شریان های ارتباطی، فضای های سبز و عمومی و… باشد پس رعایت تمام اصول شهرسازی در ساخت و ساز های شهری ضروری است که از جمله این اصول رعایت فاصله برج ها از یكدیگر، رعایت سایه اندازی معین، تناسب عرض راه های مواصلاتی آنها و رعایت سلسله مراتب راه ها در ایجاد سازه های جدید است.

ركود ساخت وساز مسكن در طول برنامه دوم و اوایل برنامه سوم عاملی می‌شود كه به یكباره بخش مسكن رشد پیدا می‌كند و در این سرعت رشد زیاد، كمیت بیشتر از كیفیت ساخت وسازها مورد توجه قرار می‌گیرد. در چند سال اخیر کلانشهرها میزبان ساختمان های بلند مرتبه ‏ای بوده اند که چهره شهرها را تغییر داده است. آنچه امروزه از روند ساخت‌وسازهای بلند‌مرتبه در محیط های شهری به چشم می‌آید، عوارضی است که بر محیط زیست شهر تحمیل شده و واژه شهر که به مفهوم یک محیط دلپذیر برای زندگی است در آن کمتر دیده می‌شود.

پدیده‌ بلندمرتبه‌سازی تا آنجا که موجب ارتقای کیفیت زندگی ساکنان شود بی‌تردید مخالفتی با این نحوه ساخت‌و‌ساز در شهرها ایجاد نمی‌کند، اما باید برنامه‌ریزی و کنترل بر این شیوه توسعه شهری مدنظر مدیران شهری قرار گیرد. مسئله روابط انسان‌ها در این بناها، الزامات ایمنی ساختمان، حس تعلق و هویت از دیگر مواردی است که باید در زمینه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه مورد توجه قرار گیرد.

تطبیق الگوی تفکیک با مقتضیات بلند مرتبه سازی، تشویق به تجمع قطعات در مناطق نوساز، استفاده از ظرفیت های تراکم جمعیت و ساختمان، انبوه سازی و به کارگیری روش های صنعتی در ساختمان از دیگر مصوبات در این حوزه است. اینکه اندازه شهر چقدر باشد و جهت های گسترش آن به چه شکل باشد در طرح های بالادستی یعنی طرح های ناحیه و جامع تصمیم گیری می‌شود کهمرجع تصویب آن شورای عالی شهرسازی و معماری مرکب از 12 وزارتخانه است که ریاست آن با وزیر راه و شهرسازی است و دبیر خانه آن هم در حوزه معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی است. باید دید که حساسیت‌هایی که امروزه شورای عالی معماری و شهرسازی در مورد بلندمرتبه‌سازی بر آن تاکید دارد و با ورود به پرونده های این نوع ساخت و ساز در کلانشهرها، حقوق شهروندی را نیز با آن پیوند زده است در پس کوچه‌های کمیسیون‌های مدیریت شهری و رشد و توسعه ناگزیر کلانشهرها چقدر می‌تواند بر اصول و ضوابط خود استوار باقی بماند؟