در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه در طی سال‌های اخیر تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی به علت عدم حضور مؤثر سرمایه‌گذاران کاهش داشته است گفت: طبق آمارهای ارائه‌شده از آمار ایران می‌توان به‌وضوح مشاهده کرده شروع رکود ساختمانی ناشی از کاهش پروانه‌های ساختمانی از مهر 1392 بوده است.
عطا آیت الهی بابیان مطلب فوق گفت: در سال 1392 حدود 172 هزار فقره پروانه ساختمانی از سوی شهرداری وارد ساخت‌وساز کشور بود که این میزان در پایتخت در حدود 22 هزار بود که این تعداد هیچ تناسبی با گنجایش سالانه بازار مسکن تهران نداشت.
وی بابیان اینکه بعد از افزایش 70 درصدی قیمت مسکن در خرداد 92 تعداد معاملات رسمی خرید فروش به‌شدت ریزش کرد گفت: به همین منظور بسیاری از سازندگان به سه دلیل کلان یعنی آغاز رکود در معاملات خرید ملک، شروع پروسه تخلیه حباب قیمتی و افزایش قیمت مصالح ساختمانی یک دلیل خرد یعنی برای سود بیشتر ساخت‌وساز را به‌صورت مقطعی ترک کرده‌اند. البته این سازندگان به‌هیچ‌عنوان در انتظار رکود چندساله نبودند
آیت الهی گفت: تشدید رکود ساختمانی در سال ۹۴ با کاهش ۴۳ درصدی تیراژ ساخت رقم خورد و بازار به‌وضوح نشان داد که هنوز آماده حضور متقاضیان عرضه و تقاضا نیست. دراین‌بین افزایش 7.5 درصدی رشد تعداد پروانه‌های ساختمانی سال 95 نوعی سیگنال مثبت بازگشت سازندگان محسوب می‌شد بنابراین از سال 95 تاکنون صدور پروانه‌های ساختمانی با رشد مطلوبی روبرو شده است
این کارشناس بابیان اینکه در حال حاضر وضعیت ساخت‌وساز از عمق رکود خود خارج‌شده گفت: سطح اولیه رونق ناشی از
از افزایش دمای عرضه و تقاضا است که باعث شده سازنده‌ها با دریافت سیگنال مثبت از بازار ملک، شروع دوباره پروژه‌های جدید ساختمانی را کلید بزنند.
وی بابیان اینکه دو سیگنال بزرگ باعث حضور دوباره سازندگان به بازار مسکن شد گفت: این دو سیگنال شامل افزایش 6 درصدی حجم معاملات خرید مسکن در سال 95 و کاهش چشم‌گیر املاک نوساز در بازار املاک است.
بر اساس آمارهای ارائه‌شده توسط آمار ایران در طی سال‌های اخیر به علت نبود املاک نوساز ارزان متقاضیان به سمت خرید املاک کلنگی یا عمری بالای 7 تا 12 سال با متراژ زیر 80 مترمربعی تغییر مسیر دادند حال‌آنکه سازندگان به‌واسطه توقف چندساله معاملات و رکود عمیق ساخت‌وساز به‌وضوح دریافتند که رویکرد بازار مسکن در طی سال‌های اخیر تغییر فاحشی داشته و بخش تقاضا به دنبال املاک ارزان‌تر و متراژ کوچک‌تر و باکیفیت بالا هستند.
آیت الهی درنهایت گفت: در حال حاضر سازنده‌ها بیش از آنکه آینده‌نگر و به فکر سودهای کلان باشند حال نگر شده و به دنبال بازگشت سرمایه خود در کوتاه‌ترین زمان هستند؛ بنابراین اوضاع نسبتاً پایدار معاملات مسکن در ماه‌های اخیر واکنش مثبت سرمایه‌گذاران ساختمانی و بازگشت آن‌ها به بازار را موجب شده است.
تغییر رویکرد سازندگان به واسطه رکود مسکن
در همین زمینه یک کارشناس شهرسازی بابیان اینکه آمارهای رسمی نشان داده سرمایه گذران و سازندگان به علت ضرر و زیان‌های پی‌درپی در سال‌های اخیر به‌واسطه بلوکه شدن نقدینگی دور جدید فعالیت‌های ساختمانی را شروع کردند گفت: طبق آمارهای رسمی بخش عمده‌ای از پروانه‌های صادرشده در بازار پایتخت به‌واسطه ورود سرمایه گذران و سازندگان در بافت‌های فرسوده بوده است.
محمدعلی مهری بابیان مطلب گفت:تیراژ ساخت مسکن چند ماه اول سال 96 با رشد 8 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل روبرو شد که میزان رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده پایتخت طی همین مدت ۶۳ درصد بوده است؛ یعنی بخش عمده‌ای از ساخت‌وساز متعلق به بافت فرسوده بوده است به‌هرحال سازندگان به‌وضوح دریافتند که دامنه دوران لوکس سازی محدودتر شده و حال زمان مناسبی برای تقویت سهم متقاضیان مصرفی در بازار مسکن به‌واسطه عرضه املاک ارزان است. در چند ماه اول امسال، ساخت ۴۵۵۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران آغاز شد.
وی بابیان اینکه اصلاح رویکرد سازندگان به دو شکل ویژه تغییر مسیر داده است گفت: در حال حاضر بیش از 60 درصد سازندگان به دنبال ساخت املاک در مناطق بافت فرسوده و با متراژ کوچک هستند. به نظر می‌رسد این تغییر الگو تا چند سال آینده ادامه‌دار باشد.
مهری گفت: عملکرد خریداران آپارتمان در تهران نشان می‌دهد: بیش از ۶۰ درصد معاملات مسکن به خرید واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد درحالی‌که سهم این واحدها در ساخت‌وساز سال‌های اخیر حدود ۱۳ درصد بوده است.
این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه بخش اعظمی از املاک خالی از سکنه در کشور ازجمله در پایتخت به‌واسطه ساخت‌وساز بزرگ متراژ در طی سال‌های 90 تا 92 بوده است گفت: به نظر می‌رسد از ابتدای سال 95 این گزینه انحرافی از سبد سرمایه گذران خارج‌شده و سازندگان با تغییر رفتار خود در ساخت به دنبال جذب سرمایه‌های قوی‌تر در بازار مسکن هستند.
مهری در ادامه خاطرنشان کرد: با توجه به رفتار جدید سازنده‌ها از یکسو و میزان رشد جمعیت و همچنین آپارتمان‌های بدون استفاده از سوی دیگر می‌توان نتیجه گرفت که رکودهای متوالی مسکن اثرگذاری در تغییر رفتار سازندگان ایجاد کرده است
وی گفت: در حال حاضر در کلان‌شهرهای به چند علت فرسودگی بنا، افزایش جمعیت و تجمیع زمین به ازای هر ۵ واحد مسکونی جدید، بیش از ۲ واحد مسکونی تخریب می‌شود؛ بنابراین با لحاظ میزان تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج و ظرفیت سنجی صورت گرفته در طرح جامع مسکن برای افق ۱۴۰۵ و همچنین با توجه به پیش‌بینی دفتر اقتصاد مسکن درباره نحوه تزریق خانه‌های خالی به بازار معاملات، لازم است در شکل مطلوب رونق ساختمانی در پایتخت، سالانه متوسط ۱۲۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شود.
این کارشناس شهرسازی درنهایت گفت: ساخت 120 هزار واحد مسکونی نیازمند مشوق‌های اساسی برای انگیزه بخشی به سازندگان خارج‌شده از بازار ساخت‌وساز به‌واسطه رکود است. به‌هرحال تعداد سرمایه گذرانی که در طی سال‌های رکود مسیر دارایی‌های خود را به سمت بازار ارز و سکه یا بانک و مؤسسات تغییر مسیر داده‌اند کم نیست و این بازگشت این عده به بازار مسکن در دستان دولت و ارگان‌هایی مانند شهرداری است.
پشنهاد موثر برای حضور در ساخت وساز
در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بیان اینکه بازگشت سازندگان به عرصه ساخت با دو علامت قابل‌مشاهده است گفت:
علامت اول ناشی از افزایش خریدوفروش زمین است بر اساس آمارهای ارائه‌شده حجم معاملات زمین و به‌اصطلاح املاک کلنگی در زمستان سال گذشته و بهار امسال به ترتیب ۴۶ درصد و ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال‌های قبل از آن، افزایش پیدا کرد. به‌طور مثال میزان معاملات املاک کلنگی در مناطق مملو از بافت فرسوده همانند 13 حدود 123 درصد رشد داشته به‌هرحال افزایش معاملات در بخش بیانگر شروع پروژه‌های جدید است.
ایمان رفیعی در خصوص علامت دوم رونق ساخت‌وساز گفت: علامت دوم نیز از محتوای گزارش بودجه‌ای شهرداری تهران مربوط به نیمه اول سال ۹۶، قابل دریافت است. شهرداری تهران در نیمه اول امسال توانست ۹۵ درصد از درآمد پیش‌بینی کرده در بودجه ۶ ماهه بابت دریافت عوارض ساختمانی را وصول کند.
این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص افق سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت گفت: در حال حاضر دو سناریو بر اساس مطالعات انجام‌شده طرح جامع تهران 14009 منطقه در تهران قابل پیش‌بینی است. در حال حاضر ظرفیت 22 گانه پایتخت به‌خوبی نشان می‌دهد این مناطق به لحاظ ساخت مسکن و جمعیت ساکن قابلیت اجرای دو نقشه جداگانه دارد. بر اساس آمارها 9 منطقه از 22 منطقه تهران دارای ظرفیت افزایشی ساخت مسکن است. این مناطق متعلق به مرکز و جنوب تهران و دارای بافت فرسوده گسترده است.
رفیعی بابیان اینکه سازنده‌ها در ۹ منطقه مستعد سرمایه‌گذاری می‌توانند سالانه ۵۰ هزار واحد جدید احداث کنند و مناطق شمال تهران فاقد گنجایش ساخت‌وساز جدید است خاطرنشان کرد: اما ورود سازندگان در این 9 منطقه نیازمند شرایط ویژه‌ای است.
این کارشناس ساخت‌وساز در تحلیل این گفته عنوان کرد: ازآنجایی‌که بر اساس طرح جامع تهران جمعیت پایتخت تا سال 1404 نباید بیش از 10 میلیون و 420 هزار نفر داشته باشد لازم است سازندگان رویکرد دوباره به بخش تخریب و نوسازی در 9 منطقه فوق‌الذکر داشته باشند.
رفیعی گفت: در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی بر اساس آمارهای شهرداری معادل 3 میلیون و 468 هزار و 314 واحد مسکونی است که این تعداد جمعیت بیش از 10 میلیون نفر را در خود جا داده بنابراین سقف جمعیت‌پذیری تهران به علت گسترش بیش‌ازحد ساخت‌وساز در شمال و غرب تهران خنثی‌شده است این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر (عمدتاً بافت فرسوده) ظرفیت سرمایه‌گذاری ساختمانی همچنان تا افق طرح جامع وجود دارد.
وی گفت: حال که مدیریت شهری تهران عزم راسخ برای بهبود وضعیت فعلی پایتخت دارند باید سازندگان در عرصه مسکن سنجیده‌تر عمل کرده و ترجیحاً از سرمایه‌گذاری در مناطقی که ظرفیت جمعیت‌پذیری آن‌ها بر اساس تراز جمعیتی طرح جامع خودداری کنند. البته این موضوع به دان معنا نیست که هیچ ساخت‌وسازی در مناطق شمالی تهران رخ ندهد بلکه باید عملیات تخریب و نوسازی در حد وضع موجود باقی بماند.
رفیعی بابیان اینکه آینده ساخت‌وساز در دستان 9 منطقه مملو از بافت فرسوده است خاطرنشان کرد: ظرفیت این 9 منطقه (مناطق 5، 12، 13، 15، 16، 18، 19، 20 و) به‌وضوح نشان می‌دهد تا 8 سال آینده یعنی 1404 در این مناطق باید 240 هزار واحد مسکونی ساخته شود. البته اگر آمار تخریب املاک را به این ارقام اضافه کنیم سازنده‌ها باید به‌طور سالانه در مناطق 9 گانه بیش از 30 هزار واحد مسکونی احداث کنند.
این کارشناس ساخت‌وساز در ادامه افزود: بنابراین باوجود 500 هزار واحد خالی از سکنه در تهران باید سازندگان به‌صورت جدی‌تر در ساخت‌وساز پایتخت حضورداشته باشند. البته این نکته را باید گفت که اکثر این واحدها به‌صورت تجمیع و اصلاح بافت فرسوده قابلیت اجرایی دارند.
وی درنهایت گفت: به‌هرحال شهرداری می‌تواند با ابزار پروانه ساختمانی که یک ابزار رگلاتوری برای توزیع سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف است در جهت تشویق و هدایت سازنده‌ها به سمت مناطق دارای ظرفیت ساخت‌وساز استفاده کند. به این صورت که عوارض ساخت‌وساز در مناطقی از شهر که اضافه ساخت رخ‌داده و سقف جمعیت‌پذیری در آن‌ها لبریز شده به نفع مناطقی که استعداد ساخت‌وساز همچنان وجود دارد افزایش یابد تا به‌این‌ترتیب از یک ریسک ساخت‌وساز در مناطق اشباع‌شده افزایش و هزینه ساخت‌وساز در 9 منطقه دارای ظرفیت ساخت کاهش پیدا کند.