در مطالعات اقتصادی حوزه مسکن جهت بررسی دوره‌های رونق و رکود از متغیرهای مختلفی از جمله قیمت، ارزش افزوده، پروانه‌های ساختمانی یا میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن استفاده می‌شود. با این وجود به نظر می‌رسد بهترین متغیر واقعی نشان‌دهنده رونق یا رکود در بخش مسکن میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی است.
عمده سرمایه‌گذاری و ساخت و سازهای بخش مسکن در ایران توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد. با شروع نشانه‌های رکود در بخش مسکن، عموما بخش خصوصی فعال در حوزه‌ی مسکن، سطح فعالیت‌های جدید را در این بخش کاهش می‌دهد و با ظهور نشانه‌های رونق، سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن افزایش می‌یابد.
نکته‌ی قابل توجه در بخش مسکن ایران این است که نرخ رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های شروع شده از ضریب همبستگی بسیار بالایی با قیمت مسکن برخوردار است و این ضریب همبستگی با قیمت حقیقی مسکن بیشتر است. به عبارت دیگر می‌توان قیمت مسکن و عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن را به عنوان عوامل اصلی ایجاد کننده دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن نام برد.
نحوه شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بخش مسکن
با افزایش قیمت مسکن در بخش مسکن (به دلیل کمبود نسبی عرضه مسکن و هم‌چنین ایجاد شوک در یکی از عوامل موثر برون‌بخش مسکن از جمله نرخ ارز، تورم، افزایش نقدینگی و ...) تقاضای سوداگانه و هم‌چنین بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد و به تبع آن سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده با ورود فعالین بخش ساخت و ساز به‌خصوص سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای به بخش مسکن افزایش می‌یابد و اصطلاحا بازار مسکن با رونق مواجه می‌شود. در پی آن با وقفه زمانی 2 تا 3 ساله (با توجه به طول دوره ساخت مسکن در ایران) بازار مسکن با افزایش عرضه و اشباع مواجه شده و پس از آن روند معکوس در بازار مسکن شروع می‌شود؛ به طوری که بازار مسکن به دلیل عرضه‌ی مازاد و عموما تغییر یا شوک در عوامل موثر برون‌بخشی (همچون رکود اقتصادی، کاهش قدرت خرید خانوار، کنترل نقدینگی و ...) با ثبات نسبی در قیمت مواجه گردیده و تقاضای سوداگرانه از بازار حذف می‌شود و سازندگان غیرحرفه‌ای و بخشی از سازندگان حرفه‌ای نیز از بازار خارج می‌شوند. درنتیجه مجددا بازار مسکن با وقفه زمانی با کاهش عرضه و افزایش قیمت روبه‌رو می‌شود.
حقیقت آشکار در بخش مسکن
تجارب دهه‌های گذشته در بخش مسکن نشان می‌دهد که باید رابطه‌ی مستقیم را به عنوان یک حقیقت آشکار در بخش مسکن پذیرفت و به نظر می‌رسد تا زمانی که شرایط ساختاری اقتصاد کلان ایران تغییر نیافته و به دلیل عدم وجود بستر مناسب جهت سرمایه‌گذاری آحاد مردم در بخش‌های تولیدی و ... اقتصاد ملی با نقدینگی سرگردان و تقاضای سوداگرانه مواجه است، این حقیقت آشکار نیز وجود خواهد داشت. لذا هر عامل بی‌ثبات کننده قیمت مسکن می‌تواند منجر به ایجاد رونتق یا رکود یا به عبارت دیگر ایجاد نوسان در متغیرهای واقعی بخش مسکن همچون سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده در این بخش شود.
بررسی دلایل رکود سال‌های 1392 تا 1394
بررسی متغیرهای بخش مسکن حاکی از این است که در ادامه ادوار تجاری، بازار مسکن پس از طی دوره رونق سال‌های 1390 تا 1392، از اواسط سال 1392 تا 1394 با ثبات در قیمت و رکود در سطح فعالیت‌ها مواجه شده است. ولی به نظر می‌رسد این رکود نسبت به سال رکودهای روی داده در بخش مسکن از عمق بیشتری برخوردار باشد؛ به طوری که نرخ رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن (سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده توسط بخش خصوصی) در طی سال‌های 1392 و 1393 با کاهش کم‌سابقه‌ای مواجه گردیده است و تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی علاوه بر دو سال مذکور در سال 1394 نیز دارای رشد منفی قابل توجهی است.
هم‌چنین نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن در سال 1392 منفی شد و پیش‌بینی می‌شود با توجه به کاهش تقاضای صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 1393 و 1394 نرخ رشد ارزش افزوده در سال‌های 1394 نیز منفی باشد. از طرف دیگر با توجه به کاهش سطح فعالیت‌ها در بخش مسکن، سهم تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی سیر نزولی داشته و این سهم در شش ماهه اول سال 1394 به حدود 10 درصد کاهش یافته است.
** عوامل برون‌بخشی ایجاد کننده ادوار تجاری در بخش مسکن
بخش مسکن به عنوان یکی از اجزای مهم اقتصاد ملی از بخش‌ها و بازارهای مختلف اقتصادی کشور تاثیر می‌پذیرد و نوسانات و تغییر و تحولات در این بازارها و بخش‌های اقتصادی باعث ایجاد شوک یا نوسان در بخش مسکن می‌شود. بازار پول، بخش حقیقی اقتصاد، بودجه خانوار دولت، و بازار نفت از جمله این بازارها و بخش‌های اقتصادی است. در ذیل به بررسی ارتباط بازارها و بخش‌های فوق‌الذکر با ادوار تجاری بخش مسکن به‌خصوص در دوره رکودی 1392 تا 1394 پرداخته شده است.
- بازار پول:
متغیرهای بازار پول از جمله عواملی است که نقش بسزایی در روند متغیرهای اقتصاد کلان و بخش‌های مختلف اقتصادی دارند و سیاست‌گذاری صحیح در این بازار می‌تواند باعث رشد و توسعه‌ی بخش‌های مختلف اقتصادی شود. با این وجود به نظر می‌رسد در دهه‌های اخیر به دلیل عدم استقلال بانک مرکزی و هم‌چنین کسری بودجه قابل توجه دولت‌ها و استفاده دولت‌های مختلف از منابع پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین منابع مالی مورد نیاز خود و در برخی از مواقع تبدیل درآمدهای هنگفت نفتی به ریال، بازار پول با نرخ رشد نقدینگی بالا مواجه بوده است.
افزایش نرخ رشد نقدینگی عموما منجر به افزایش تقاضای معاملاتی مصرفی در کل اقتصاد و در بازارهای خاص از جمله بازار مسکن می‌شود و در پی آن علاوه بر افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، قیمت کالاهای غیر قابل مبادله همانند مسکن نیز افزایش قابل توجهی می‌یابد.
بررسی بلندمدت تورم عمومی و نرخ رشد قیمت مسکن و نقدینگی نشان می‌دهد هرچند نوسانات قیمت در بازار مسکن به دلیل وجود تقاضای سوداگرانه در این بازار بیشتر از نوسانات در سطح عمومی قیمت‌ها و نقدینگی است ولی این سه متغیر دارای میانگین نرخ رشد نزدیک (به ترتیب دارای میانگین نرخ رشد حدود 20، 21 و 22 درصد در طی دوره 1370 تا 1393) و تقریبا هم‌روند بوده‌اند. به عبارت دیگر با افزایش نرخ رشد نقدینگی، تورم عمومی و در تبع آن قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد.
بررسی متغیرهای نقدینگی، تورم عمومی و قیمت مسکن در سال‌های 1392 و 1393 نشان می‌دهد با توجه به اعمال سیاست کنترل نقدینگی و اعمال نظارت بیشتر بر بازار پول و موسسات اعتباری، ورود نقدینگی سرگردان به بازار مسکن نیز کاهش یافته و این بازار با ثبات قیمت مواجه شده و با توجه به حقیقت آشکار نام برده شده در بازار مسکن، سرمایه‌گذاری و فعالیت در بخش حقیقی و ساخت و ساز مسکن نیز کاهش یافته است.
متغیر دیگر بازار پول که بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تهسیلات بانکی است. در صورتی که نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی به میزان قابل توجهی مثبت باشد انگیزه‌ی سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف اقتصادی کاهش می‌یابد و اشخاص، نقدینگی خود را در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری می‌کنند و درصورتی که نرخ شود واقعی به دلیل تورم عمومی بالا و تعیین دستوری نرخ سود بانکی کاهش یافته یا منفی شود میزان سپرده‌های مدت‌دار در سیستم بانکی کاهش می‌یابد و بخشی از نقدینگی به بازارهای رقیب از جمله مسکن سوق پیدا می‌کند.
افزایش نرخ سود واقعی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی در سال‌های 1392 و 1393 باعث شده است از یک طرف انگیزه‌ِ سرمایه‌گذاری در بخش‌های واقعی اقتصاد از جمله سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن کاهش یابد و از طرف دیگر اشخاص نقدینگی خود را در بانک‌ها و موسسات اعتباری سپرده‌گذاری کژنند و حتی خانواری که انگیزه‌ی خرید مصرفی در بخش مسکن دارند نیز تقاضای خود را به تعویق بیندازند. لذا بازار مسکن با کاهش تقاضا و ثبات قیمت مواجه شده و سرمایه‌گذاری در حوزه‌ی ساخت و ساز مسکن کاهش یافته است.
نکته‌ی دیگر سرعت گردش پول است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد سرعت گردش پول در طی سال‌های اخیر همواره کاهشی بوده است و بازار پول با وجود پیشرفت تکنولوژی در این بازار، از کارآیی کمتری برخوردار شده است. به عبارت دیگر سیستم بانکی کشور به عنوان یک ابزار مهم و موثر در رشد و توسعه‌ی بخش‌های مختلف اقتصادی نتوانسته است به درستی به ایفای نقش بپردازد. هرچند این مساله به‌خصوص در سال‌های اخیر به دلیل عدم شرایط نامناسب اقتصادی از جمله تحریم‌های اقتصادی و هم‌چنین افزایش معوقات و بدهی دولت و بخش خصوصی به سیستم بانکی بوده است ولی بخشی از این عدم کارآیی، ناشی از عملکرد نامناسب سیستم بانکی و اختصاص بخش قابل توجهی از منابع بانکی به خرید و احداث ساختمان توسط خود بانک‌ها به‌خصوص در سال‌های 1390 و 1391 و حبس این منابع در بازار مسکن و ساختمان به دلیل رکود معاملاتی در این بازار است.
نکته آخر این‌که سیاست‌های پولی در حوزه مسکن از انعطاف لازم برخوردار نیست و امکان تغییر سریع این سیاست‌ها متناسب با شرایط اقتصادی بخش مسکن وجود ندارد. این در حالی است که به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن بازار پول با شروع نشانه‌های رونق در این بخش می‌بایست به سرعت سیاست‌های انقباضی اعمال کند و با شروع نشانه‌های رکود در بخش مسکن، سیاست‌های انبساطی اتخاذ کند. در این صورت دامنه نوسانات متغییر‌ها در بخش مسکن کاهش می‌یابد. به عبارت دیگر بازار پول در بخش مسکن با تاخیر در تصمیم‌گیری مواجه است.
- تولید ناخالص داخلی و بودجه خانوار :
فضای کسب و کار مناسب و بهبود روند تولید ناخالص داخلی از جمله عوامل تاثیر‌گذار در بازار مسکن است. رشد مناسب و پایدار تولید ناخالص کشور باعث می‌شود از یک طرف بخش قابل توجهی از نقدینگی و پس‌انداز خانوار و فعالین به بخش‌های تولیدی و واقعی اقتصاد تزریق شود و زمینه‌ی سوداگری و تقاضای سفته‌بازی در بازار‌های مختلف از جمله بازار مسکن کاهش و به تبع آن قیمت مسکن با ثبات مواجه شود. از طرف دیگر درآمد و توان اقتصادی خانوار و در نتیجه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و همچنین تقاضای مصرفی متناسب با نیاز کشور در بخش مسکن افزایش یابد.
تولید ناخالص داخلی کشور پس از طی یک دوره پررونق و با رشد مداوم در سال‌های 1378 تا 1386 از سال 1387 با وجود درآمدهای سرشار نفتی از رشد کم و پرنوسانی برخوردار بوده است. به‌طوری که در طی سال‌های 1387 تا 1393 به دلیل رشد پایین اقتصادی و تورم بالا، نرخ رشد واقعی درآمد خانوار همواره منفی یا بسیار پایین بوده (کمتر از حدود سه درصد) و اثرات تجمعی عدم افزایش درآمد واقعی خانوار طی سال‌های مذکور منجر به کاهش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن و ایجاد رکود در این بخش است.
- بودجه عمومی و درآمدهای نفتی:
با این وجود با توجه به مداخله اندک در بخش مسکن و خصوصی‌بودن بخش مسکن انبساط یا انقباض بودجه عمومی، به صورت مستقیم نقش چندانی در بخش مسکن نداشته است، ولی به واسطه نقش نفت در بودجه عمومی و همچنین تاثیرات بودجه عمومی بر اقتصاد ملی و درآمد خانوار، این بودجه می‌تواند تاثیرات قابل توجهی بر بخش مسکن بگذارد.
بررسی درآمدهای مستقیم یا غیرمستقیم مالیاتی نشان می‌دهد که در سال 1392 و 1393 با وجود رکود اقتصادی حاکم بر کشور درآمدهای مالیاتی رشد بالایی داشته به‌طوری که در سال 1393 درامدهای مستقیم و غیرمستقیم مالیاتی به ترتیب 30 و 60 درصد افزایش یافته است. درآمدهای مالیاتی در سال 1394 نیز از رشد 28 درصدی نسبت به سال 1393 برخوردار است.
لذا می‌توان نتیجه گرفت که به دلیل مشکلات ساختاری در قانون بودجه و وابستگی بودجه به درآمدهای نفتی و همچنین سهم بالای هزینه‌های جاری در بودجه عمومی دولت و اجبار دولت به افزایش درآمدهای مالیاتی در شرایط کاهش درآمدهای نفتی، بودجه عمومی دولت طی سال‌های 1392 و 1393 نتوانسته به خروج اقتصاد از رکود و ایجاد رونق در بخش‌های مختلف اقتصادی، بخش مسکن کمک چندانی کند.
عوامل درون‌بخشی ایجاد ادوار تجاری در بخش مسکن
از جمله عوامل درون‌بخشی ایجاد ادوار تجاری بخش مسکن را می‌توان عدم تطابقت الگوی عرضه و تقاضای مسکن، وجود انگیزه‌های سوداگرانه به دلیل ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی، ساختار نامناسب تولید و وجود سازندگان غیرحرفه‌ای و ضعف تکنولوژی و دوره طولانی ساخت در صنعت ساختمان و همچنین عدم وجود زیرساخت‌های نهادی در بخش مسکن نام برد.
- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا در بخش مسکن
مهم‌ترین شاخص نشان‌دهنده میزان عرضه در بخش مسکن، واحد‌های مسکونی تکمیل شده است. براساس آمارهای منتشر شده در سال‌های 1391 تا 1393 به دلیل عدم وجود زمینه‌های مناسب فعالیت در بخش‌های مختلف اقتصادی و سرکوب مالی بانک‌ها و انتقال منابع مالی از سایر بخش‌ها و موسسات و نهادهای اعتباری و غیراعتباری به بخش مسکن میانگین سالانه تعداد واحد‌های مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال‌های مذکور به رقم بی‌سابقه حدود 770 هزار واحد رسیده که به نظر می‌رسد این میزان از واحد‌های عرضه شده بیشتر از میزان نیاز به مسکن در مناطق شهری طی این سال‌ها بوده است. به‌طوری که این تعداد عرضه با احتساب خانه‌های خالی باعث کاهش مداوم شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی و ایجاد اضافه عرضه به میزان حدود 800 هزار واحد در مناطق شهری در سال 1393 شده است.
هرچند به نظر می‌رسد که بازار مسکن در طی سال‌های 1392 و 1393 با اضافه عرضه و عدم امکان فروش بخشی از واحد‌های تکمیل شده و در نتیجه رکود مواجه شده است، ولی عدم فروش واحدهای عرضه شده در بازار صرفا به دلیل مازاد عرضه و عدم وجود متقاضی نیست، بلکه بخش قابل توجهی از عرضه بازار با وجود تقاضا در بازار مسکن به دلیل عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا و ساخت واحد‌های مسکونی خارج از استطاعت خانوارها در بازار معامله نمی شوند. در نتیجه سازندگان قادر به سرمایه‌گذاری مجدد و ساخت واحد‌های جدید در بازار مسکن نیستند و این فرآیند منجر به رکود در بازار مسکن شده است.
عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن به دلایلی همچون طرح تفضیلی شهرها، عدم وجود سیاست‌های حمایتی، هزینه بالای مبادله مسکن، عدم تمایل سازندگان به پوشش تقاضای مسکن اقشار کم‌درآمد مربوط می‌شود.
پیشنهادات
به منظور کاهش دامنه نوسانات در بخش مسکن ضروری است نرخ رشد نقدینگی و تورم عمومی کنترل شود.
با توجه به تاثیر نرخ بهره بر عملکرد سیستم بانکی و تخصیص مطلوب منابع در بین بازارها و بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بازار مسکن، نرخ بهره در بازار پول با لحاظ نرخ تورم عمومی و بازدهی بازار‌ها و بخش‌های مختلف اقتصادی، به صورت بهینه انتخاب شود.
سیاست‌های پولی در حوزه مسکن باید از انعطاف‌پذیری بیشتری برخوردار باشند و امکان تغییر سریع این سیاست‌ها متناسب با شرایط رکودی و رونق در بخش مسکن وجود داشته باشد.
با توجه به تاثیر میزان مالیات اخذ شده بر قدرت خرید خانوار در بخش مسکن و سایر بخش‌ها، اخذ درآمدهای مالیاتی متناسب با شرایط اقتصادی باشد و در شرایط رکودی مالیات کمتری از مودیان مالیاتی اخذ گردد.
به منظور ایجاد تطابق در الگوی عرضه و تقاضا، ضمن بازنگری در طرح تفصیلی شهرها، سیاست حمایتی کارایی جهت ساخت مسکن کوچک مورد نیاز اقشار کم درآمد توسط سازندگان اتخاذ گردد.
در راستای جلوگیری از ورود و خروج آسان سازندگان غیرحرفه‌ای، نهادها و همچنین بانک‌ها و موسسات اعتباری به بخش مسکن ضمن وضع قوانین بازدارنده جهت ورود این سازندگان، بایستی قوانین مالیاتی به گونه‌ای تنظیم گردد تا میزان مالیات اخذ شده از درآمد حاصل از فعالیت سازندگان غیرحرفه‌ای، نهادها و بانک‌ها در بخش مسکن بیشتر از سازندگان حرفه‌ای در این بخش باشد.
به منظور کاهش دامنه نوسانات و تعمیق رکود در بازار مسکن، سازندگان مسکن ملزم به ثبت و ایجاد سازمان مورد نیاز جهت ورود به بخش مسکن گردند و با تقویت و ارائه‌ی مشوق‌های مورد نیاز به این دسته از سازندگان، به مرور نقش سازندگان غیرحرفه‌ای در بازار مسکن کاهش یابد.
به منظور کمک به توسعه صنعت ساختمان و ترویج استفاده از تکنولوژی‌های نوین جهت افزایش سرعت ساخت‌وساز، ضمن تشویق استفاده و به کارگیری از این تکنولوژی‌ها، زمینه استفاده از سرمایه‌گذاران خارجی جهت ورود تکنولوژی به بخش مسکن مهیا گردد.
با توجه به نقش زیرساخت های نهادهای در توسعه بخش مسکن و کمک به رونق این بخش و خانوارهای کم‌درآمد جهت تامین مسکن مورد نیاز به خصوص در شرایط رکودی، پیشنهاد می‌شود نهادها مورد نیاز در بخش مسکن ایجاد گردد.
در راستای کاهش سفته‌بازی در بازار زمین و در نهایت بازار مسکن، بر اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها نظارت بیشتری اعمال گردد و همچنین به منظور جلوگیری از تراکم‌فروشی در شهرها، شهرداری‌ها از منابع درآمدی پایداری برخوردار گردند.