در تاریخ ۲۹ آذر ۹۶، زمین تکانی خورد و زنگ خطر تهران را روشن کرد، ۵.۲ در مقیاس ریشتر شاید خرابی و تلفاتی در برنداشت اما لرزه بر اندام کسانی انداخت که در خانه‌های قدیمی ساخت و یا آپارتمان‌های ضعیف و باکیفیت ساخت پایین زندگی می‌کنند و یا به دنبال خرید یا اجاره مسکن مورد نیاز خود هستند.
یکی از مسائلی که طی روزهای اخیر مطرح‌شده، تأثیرپذیری بازار مسکن از زلزله اخیر بوده است، اینکه وقوع این زلزله چه تأثیری روی قیمت مسکن دارد؛ آیا قیمت‌ها در بازار راکد مسکن تغییر می‌کند؟ یا ساخت‌وسازهای کشور اعم از خصوصی یا عمومی دچار تحولی از بیم زیان‌های مالی و جانی می‌شود؟
400 برج در شهر تهران بر روی گسل‌ها
در همین زمینه یک کارشناس ساخت وساز با بیان اینکه استعداد بروز بلایای طبیعی همواره به‌عنوان یکی از چالش‌های پیش روی دولت‌ها در تنظیم سیاست‌ها و استراتژی‌های بلندمدت و میان‌مدت عمرانی کشورها بوده است؛ گفت: کشور ما به لحاظ قرارگیری در روی گسل‌های متعدد، هرساله شاهد بروز زلزله‌های پرتعداد با شدت متفاوت است.
ایمان رفیعی با بیان مطلب فوق گفت: در سال‌های اخیر و پس از بروز زلزله‌های شدید، بحث مقاوم‌سازی ابنیه در مقابل زلزله باب جدیدی را در میان دولت‌مردان باز کرد، به‌طوری‌که پس از هر زلزله شاهد بحث‌های داغ کارشناسی درباره کوتاهی سیاست‌مداران و مهندسان در زمینه مقاوم‌سازی و نظارت هستیم.
وی گفت: جدایی از بحث‌های کارشناسی، به نظر می‌رسد هنوز اهمیت مسئله مقاوم‌سازی و رعایت اصول و ضوابط ساخت بنا در مناطق زلزله‌خیز و مخصوصاً بر روی گسل‌ها و مناطق پرخطر به‌طورجدی موردتوجه قرار نگرفته است. امروز شاهدیم که بیش از 400 برج در شهر تهران بر روی گسل‌ها بناشده است و در کنار آن شاهد ساخت هتل و اقامتگاه‌های دایر متعددی در بستر رودخانه جاجرود هستیم. تمام این نمونه‌ها و مواردی ازاین‌دست شاهدی بر ادعای بی‌توجهی نهادهای مسئول و دخیل در این بخش است.
وی با بیان اینکه در کنار این موارد، شاهد بی‌توجهی مردم هم به این خطرات بالقوه هستیم. گفت: کمتر مشتری در بنگاه‌ها می‌توان یافت که بنا را ازنظر موقعیت قرارگیری بر روی گسل‌ها یا شرایط زمین‌شناسی بررسی کند. به همین دلیل شاید یکی از کم‌اهمیت‌ترین فاکتورهای مؤثر در قیمت مسکن، همین محل قرارگیری ملک ازنظر زمین‌شناسی است. جالب است بدانیم گسل‌های شهر تهران در مناطق 1،2،3،4،5 و 20،21 و 22 قرار دارد. محل‌هایی که گران‌ترین املاک ازنظر قیمتی (غیر از 20) در آن‌ها قرارداد و بیشترین گسل‌های تهران در منطقه 1 قرار دارد.
رفیعی گفت: در سال‌های اخیر علیرغم هشدار کارشناسان و متخصصان امر، شاهد تغییر خاصی درزمینهٔ قوانین ساخت در مناطق پرخطر شهرها نبودیم و به نظر نمی‌رسد تا وقتی‌که دولت‌مردان خطر ساخت بنا در مناطق پرخطر را جدی بگیرند، شاهد تحرکی از سوی سازندگان و عقب‌نشینی از سمت خریداران این املاک باشیم.
این کارشناس ساخت وساز گفت: در حال حاضر ظاهراً گران‌ترین بناها بناهای ساخته‌شده بر روی گسل‌هاست و ارزشمندترین گسل‌های جهان را در پایتخت ایران می‌توان یافت.
رفیعی گفت: تأثیرگذاری این مسئله زمانی ملموس می‌شود که شاهد کاهش تعداد ساخت‌وساز و افت قیمت مسکن در مناطق قرارگرفته بر روی گسل‌ها باشیم.
وی در نهایت گفت: در حال حاضر اما به نظر نمی‌رسد حتی بعد از زلزله‌های پی‌درپی چند ماه اخیر شاهد تغییر محسوسی در قیمت و تعداد بناها در این مناطق پرخطر باشیم. با این‌وجود به نظر می‌رسد دولت بتواند با وضع قوانین سخت گیرانه تر برای ساخت واحدهای قرارگرفته در این مناطق از قبیل الزام به رعایت دقیق ضوابط ساخت‌وساز و ایجاد برخی محدودیت‌ها مثل تعیین سقف تعداد طبقات و یا پیش‌بینی پناهگاه در این مناطق تا حد زیادی از بروز خسارت‌های جبران‌ناپذیر در صورت وقوع زلزله جلوگیری کنند.
تأثیر زلزله بر کیفیت سازی ساختمانها
در ادامه همین مبحث زمینه بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه افزایش معاملات از شهریورماه قابل پیش‌بینی بود گفت: تعداد معاملات مسکن تنها آبان ماه آن‌هم به‌واسطه تحولات در عربستان با کاهش روبرو شد اما در باقی ماه‌ها معاملات خیز مطلوبی داشته است.
ستاریان گفت: به‌طور حتم پیش‌بینی‌ها بیانگر این موضوع است که بازار معاملات تا نیمه‌های سال آینده به روند رونق خود ادامه دهد و اگر تدابیر مطلوبی در ادامه شکل نگیرد ما در سال 97 شاهد رکود بسیار سنگین خواهیم بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: متأسفانه بازار مسکن همواره با بازی‌های روانی آشفته می‌شود و ازآنجایی‌که زلزله تشویش روانی زیادی بر بازارهای موازی مسکن داشت این بازار نیز از این قاعده مستثنا نبوده و از ابتدای دی‌ماه 96 شاهد کاهش روند معاملات هستیم اما این مورد نیز مانند موارد دیگر مقطعی بود و تأثیر دامنه‌داری نخواهد داشت.
ستاریان بابیان اینکه زلزله اخیر یک تأثیر بسیار مهم بر بازار مسکن داشت گفت: از ابتدای سال جاری تعداد معاملات املاک سن بالا و املاک کوچک متراژ قدیمی بسیار بالابود اما به‌طور یقین این مسئله تحت تأثیر زلزله و اهمیت ساختمان باکیفیت به نوسازها تغییر جهت خواهد داد.
بنابراین با اطمینان می‌توان گفت از این به بعد مردم توجه بیشتری به کالای مصرفی مسکن خواهند داشت و به‌طور حتم بازار آینده در دستان املاک نوساز و باکیفیت خواهد بود.
این کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه برای پیش‌بینی مسکن باید دید کلان داشت گفت: رشد اقتصادی از شهریورماه باعث شد تعداد املاک معامله‌شده افزایش داشته باشد به طبع اگر روند رشد اقتصادی ادامه‌دار باشد شاهد افزایش معاملات مسکن در روزهای آینده نیز خواهیم بود.
وی درنهایت گفت: عوامل مقطعی برای بازار مسکن اثرات مقطعی داشته و هیچ‌کس نمی‌تواند بر اساس رویه‌های کوتاه‌مدت آینده بازار مسکن را پیش‌بینی کند.
افزایش تخفیف‌ها در بازار کلنگی
در همین زمینه یک کارشناس اقتصاد مسکن بابیان اینکه بررسی‌های میدانی پس از زلزله‌های اخیر مخصوصاً در شهر تهران نشان از علاقه‌مندی مردم ازجمله مالکین بافت‌های فرسوده از نوسازی ساختمان‌های خود را دارد. گفت: باوری که تا تب آن فروکش نکرده بایستی با برنامه‌ریزی دولتی به‌یقین برسد.
منصور غیبی بابیان مطلب فوق افزود: بدیهی است ازاین‌پس و در مراجعات مردم به‌منظور تهیه مسکن مطلوب خود «مقاوم بودن» ساختمان نیز به سایر آیتم‌های مورد درخواستشان جهت خرید ملک افزوده خواهد شد.
این کارشناس مسکن گفت: این مطالبه از سوی مردم خود نقطه قوتی است که هم‌زمان سازندگان و دوایر ناظر بر اجرای ساختمان را بیش‌ازپیش مجاب می‌کند که در کیفیت فنی و معماری تولید مسکن کوشا و نقش مؤثرتری را داشته باشند.
وی همچنین گفت: ولی آنچه ممکن است در کوتاه‌مدت و با توسل به التهاب روانی جامعه ناشی از «ترس از زلزله» اتفاق بیفتد، افزایش ارائه فایل های فروش املاک کلنگی و یا تمایل به مشارکت در ساخت از سوی مالکین ساختمان‌های فرسوده و ناپایدار در مقابل هرگونه زلزله احتمالی باشد که می‌توان در مقیاس محدود انتظار آن را داشت.
غیبی بابیان اینکه به‌تبع در ماه‌های آتی شاهد تخفیف‌های متعدد در بازار کلنگی خواهیم بود گفت: این هراس کاملاً به‌جا و به‌حق است زیرا متقاضیان به‌خصوص در کلان‌شهرها به این باور رسیده‌اند که کیفیت خانه از اهمیت بالاتری نسبت به مالک بودن به هر قیمت است.
وی در ادامه افزود: با ادامه این باور می‌توان اطمینان داشت مراجع و سؤال و پرسش از آژانس‌های مسکن در خصوص قیمت‌های آپارتمان‌های نوساز نیز در این مدت می‌تواند افزایش یابد.
غیبی گفت: هرچند اگر این «نظام احساسی» را نشود درست و در مسیر اجرائی آن مدیریت کرد، خود به تنهائی نمی‌تواند تأثیر مؤثر و ماندگاری در بازار مسکن ایجاد کند.
این کارشناس درنهایت تأکید کرد: لذا باید این «باورها» را به فرصتی تبدیل کرد که بتوان از این «مطالبه» مردم، نظام طراحی و اجرای فنی ساختمانها و نظارت عالیه از سوی مراجع ذی‌صلاح را تقویت کرد و به یک راهکار عملیاتی مؤثر در نوسازی املاک فرسوده رسید.
4 پیامد زلزله بر بازار مسکن
در همین زمینه یک کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه این زلزله 4 مولفه جدید مسکنی برای متقاضیان کلان‌شهر تهران به همراه خواهد داشت گفت: این موارد شامل کاهش خرید مسکن در مناطق یک تا سه، افزایش خرید املاک نوساز، تخفیف متعدد برای املاک کلنگی و کاهش میزان نسبی خرید املاک ارزان‌قیمت است.
حمیدرضا قاضی زاهدی در خصوص مولفه اول گفت: در ماه‌های آتی شاهد کاهش روند ساخت‌وساز و معاملات در مناطق یک تا سه خواهیم بود. بخش عمده‌ای از مناطق ذکرشده روی گسل قرار داشته و باوجود ساخت‌وسازهای باکیفیت این مناطقی جز بخش‌هایی خواهد بود که متقاضیان ریسک اقامت در آنجا را نخواهند پذیرفت.
حمیدرضا قاضی زاهدی بابیان مطلب فوق افزود: مولفه دوم در خصوص افزایش خرید املاک نوساز است. اگرچه در ماه‌های آتی آمارهای بانک مرکزی خبر از افزایش فروش و عرضه املاک بالای 20 سال داشته و مردم به دلیل بودجه اندکی رویکرد مطلوبی به این بخش داشته‌اند اما به دلیل عدم استحکام این بناها متقاضیان دیگر حاضر به خرید این املاک نخواهند بود.
وی در خصوص گزینه سوم نیز گفت: این مولفه رابطه مستقیمی با گزینه دوم داشته و به دلیل کاهش تقاضا مالکان حاضر به ارائه تخفیف‌های متعدد خواهند شد. البته در پس این گزینه یک احتمال نیز وجود دارد که این املاک با گزینه مشارکت قابل‌توجه‌تری روبرو شوند. به‌هرحال به نظر می‌رسد دوران سلطنت املاک سن بالا در کشور به اتمام رسیده و تمامی این املاک باید به‌صورت کامل تخریب یا بهسازی و نوسازی شوند.
این کارشناس ساخت‌وساز در خصوص مولفه چهارم نیز خاطرنشان کرد: اما شاید بخش خطرناک و قابل‌تأمل گزینه‌های پیش روی سازندگان و دولت کاهش تمایل خرید املاک ارزان‌قیمت باشد. به‌هرحال بخش اعظمی از مردم دریافتند رابطه مستقیمی بین ارزان‌سازی و کیفی سازی وجود دارد بنابراین کاهش فروش این املاک دو پیامد جدی را به دنبال خواهد داشت.
زاهدی در خصوص پیامد مولفه چهارم گفت: زمانی که متقاضی برای خرید املاک ارزان‌قیمت کاهش یابد از یک‌سو حجم مستأجران اضافه و از سوی دیگر رغبت سازندگان برای ساخت‌وساز ارزان‌قیمت کاهش فاحش خواهد داشت.
این کارشناس راهکار نهایی برای 4 مولفه ذکرشده را در کیفی سازی دانست و خاطرنشان کرد: هیچ ارزانی بی‌دلیل نیست و اگر توسعه گران ذی‌صلاح بخواهند املاک باکیفیت در اختیار متقاضیان قرار بدهند مجبور هستند در قیمت‌های نهایی خود تغییرات چشمگیری اعمال کنند و این مورد سطح خرید متقاضیان را کاهش خواهد داد؛ بنابراین در ادامه باید در انتظار نقش و حضور دولت بود. دولت می‌تواند با ارائه راهکار تسهیلات ارزان و طولانی‌مدت و ساخت املاک باکیفیت استیجاری به یاری متقاضیان بشتابد.
وی گفت: دولت نباید مشوق خرید املاک سست و بی‌کیفیت برای رفع تکلیف خود در قبال بی‌خانمان‌ها باشد. داشتن یکسر پناه ایمن و آرام حق اولیه یک شهروند است که متأسفانه در خصوص این حق اغماض‌هایی صورت گرفته است.
وی در نهایت خاطر نشان کرد: به نظر می رسد باید در انتظار واکنشی کاملا متفاوت از بازار مسکن تهران نسبت به زلزله های متعدد پایتخت و افزایش هشدارهای علمی و زمین شناختی کارشناسان در این باره بود. مقوله ای که همگان بر وقوع قطعی آن متفق القول هستند و تاریخ آن را از همین لحظه تا زمانی نامعین ترسیم می کنند.